各镇、街道、农林场，工业园区、库区管理局，市直有关部门：

《关于解决不动产登记中土地历史遗留问题的方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

青铜峡市人民政府办公室

2022年12月12日    

（此件公开发布）

关于解决不动产登记中土地历史遗留问题的方案

为稳妥解决我市不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动我市不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和实际情况，特制定本方案。

一、基本原则

（一）依法依规、尊重历史、实事求是；

（二）维护权益、精简高效、完善手续；

（三）谁建设、谁安置、谁负责；

（四）便民利民、成熟一批、通告一批、办理一批。

二、问题处置

（一）范围界定。本方案仅限于解决2016年9月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，在办理不动产登记时土地手续不完善的房屋(不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下5类房屋：

1.符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用住房、集资房、安置房(含棚户区改造房)。

2.使用划拨土地上的居民自建住房。

3.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。

4.在划拨的工业用地上改变用途开发建设的居住用房、商业用房、公共服务用房等。

5.出让土地使用权到期的住宅和商业用地。

（二）处理依据

1.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

2.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正，2020年1月1日起施行）

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正，2020年1月1日起施行）；

4.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号2015年3月1日起施行， 2019年3月24日国务院令第710号修改）；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》（1990年5月19日国务院令第55号）；

6.《财政部国土资源部建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)；

7.《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31号)；8.《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号 2021年1月4日）；

9.《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发<关于不动产登记工作中有关问题的指导意见>的通知》(宁国土资发〔2017〕342号)；

10.《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发<宁夏不动产登记工作中有关问题指导意见>的通知》(宁国土资发〔2016〕542号)。

（三）处理办法

依据以上法律、法规和文件精神，对我市不动产登记中土地历史遗留问题进行分类处理。

1.城镇住宅用地分摊面积。每户分摊面积=每户建筑面积/总楼层，居民自建住房是单独院落的，以独自使用面积计算。

2.出让年限。原则同一小区，统一终止日期。所在宗地为划拨土地的，上市交易出让起始时间按照该小区首次取得用地手续时间计算，使用年期统一按照住宅用地50年、商业用地40年；自建住房出让年期根据房屋建筑结构对应的经济耐用年限剩余年限办理出让。

3.缴纳土地出让金计算标准。

（1）已购公有住房、经济适用住房、集资房、安置房（含棚户区改造住房）使用住宅用地的，按照房屋现行公布的基准地价的15%乘以年期修正系数计算补缴土地出让金(修正后补缴土地出让金低于基准地价10%的,按10%计算)，由现使用人补缴土地出让金后，按出让方式、住宅用地办理不动产登记手续。

（2）居民自建住房使用土地的，按照房屋现行公布的基准地价的50%乘以年期修正系数计算补缴土地出让金(修正后补缴土地出让金低于基准地价40%的，按40%计算)，由现使用人补缴土地出让金后，按出让方式、住宅用地办理不动产登记手续。

（3）规划、建设手续齐全，但没有供地手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意供地后，按照基准地价的50%乘以年期修正系数计算补缴土地出让金(修正后补缴土地出让金低于基准地价40%的，按40%计算)，由现使用人补缴土地出让金，按出让方式、住宅用地办理不动产登记手续。

各乡镇基准地价没有覆盖地区按公布住宅末级基准地价的20%补缴土地出让金。

（4）在划拨工业用地上建设的住宅、商业用房、公共服务用房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，住宅用地按本条第一款标准收缴土地出让金；商业用地、公服用地按基准地价（基准地价未覆盖区域按基准地价末级的70%为基数）的70%收缴土地出让金，按出让方式，办理不动产登记手续。

（5）对建设用地使用期限届满申请续期的，出让年期自使用权终止日期次日起算。

4.完善手续。

（1）工程竣工验收资料不完整的容缺受理。工程竣工验收备案资料不完整的，由住建部门委托第三方房屋质量检测机构进行安全性检测，并依据第三方房屋质量检测报告出具房屋质量意见书，自然资源部门容缺受理不动产首次登记。

（2）建设单位无工程规划许可证、批准的规划总平图（蓝图）、效果图、放验线资料的，由建设单位聘请第三方对建设项目进行实测，自然资源部门根据实测报告对现有建筑是否符合国土空间规划出具认定意见后，住建部门出具工程竣工备案证明，再容缺受理不动产首次登记。

（3）对已办理土地证书的，不动产登记时，调查发现存在界线和面积与证书登记不一致问题。面积不超出登记的，界址与四邻无争议的，依据现状调整界线，以实际测量面积为准；由于测量技术问题证书附图与现状不一致，面积有误差的，由自然资源部门报请市人民政府批准后，与权利人签订变更协议后，办理不动产登记。

三、工作要求

一是不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，明确职责，积极推动各类问题快速、有效化解。市自然资源、住建、税务、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市税务局负责补缴土地出让金的收缴工作；市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作；市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补缴土地出让金标准的核算工作；审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。

二是各部门要紧密配合,共同推进遗留问题的处理。要积极回应群众诉求，部门间要通过联合办公完善手续，提高效率。不动产统一登记实施前，已竣工验收合格、购房人已依法办理房屋产权证的，登记部门应予以办理。由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由市自然资源局、住建局、税务局、财政局等部门联合进行权属来源调查，对于权属无争议，4个部门出具调查核实意见后进行办理。

本方案由青铜峡市人民政府负责解释。本方案自2023年1月12日施行，有效期至2026年1月11日。